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2019年上半年蘇州市區房地產分析報告

作者:

土拍網陳靜靜 2019-07-31

土地篇

土拍大數據統計顯示,2019年上半年蘇州市區經營性建設用地(含吳江)共出讓46宗(含經濟適用住房用地),成交面積204.22.萬㎡,成交金額540.9億元。
 
一、2019年上半年蘇州市區經營性建設用地成交分析
?同比分析——土地出讓金540.9億元,同比減少0.34%
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2019年上半年蘇州市區經營性建設用地(含吳江區)共出讓46宗,成交面積204.22萬㎡,同比減少32.94%;成交金額540.9億元,同比減少0.34%。
縱觀五年數據,總體出讓面積呈現倒W型走勢;從出讓總金額來看,同樣類似倒W型走勢。其中,2016年上半年無論是成交面積還是成交金額均呈現在峰值狀態,出現爆發式增長。而2019年上半年的成交面積則為5年內最低值。
 
?區域對比分析——吳中區為主力,成交金額與面積均居首位,高新區次之
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從成交數據來看,吳中區上半年成績單相對亮眼,面積65.14萬㎡,占比31.90%;金額202.2億元,占比37.38%,可以說是獨領風騷。
高新區次之,成交面積36.52萬㎡,占比17.88%,金額131.95億元,占比24.39%。
緊隨其后的是相城區,成交面積35.03萬㎡,金額79.09億元。
總體來看,吳中區、高新區和相城區仍是目前蘇州市區土地市場的供地大戶,相對姑蘇區、工業園區、吳江區三區來說,可供開發面積相對較多。
 
?用地性質分析——商住及純住宅用地為成交主力,成交金額占比98.36%
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2019年上半年蘇州市區純住宅用地成交24宗,面積134.17萬㎡,商住混合用地成交6宗,面積41.76萬㎡,住宅及商住用地合計總成交面積175.93萬㎡,占上半年總成交面積的86.15%,金額占比98.36%。商服地塊成交12宗,其他類4宗。
 
?成交情況分析——樓面價2萬+地塊占比13%,高溢價地塊增多
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從樓面價來看,2019年上半年樓面價超2萬的地塊有6宗,1萬-2萬的地塊有16宗。2019年上半年所成交地塊最高樓面價為30287元/㎡,是位于工業園區鐘南街東、港田路南的住宅地塊,由蘇州竹輝興業有限公司(中海)競得。
從溢價率來看,2019年上半年溢價率超過100%以上的地塊僅1宗,為位于工業園區的商業用地。溢價率50%-100%的地塊有2宗,均為吳中區地塊。碧桂園競得的郭巷街道趕湖路南側、花涇港路西側地塊,溢價率56.66%。榮盛競得的甪直鎮甪直大道北側、映月二路東側地塊。溢價率20%-50%的地塊有16宗,溢價率20%以下的地塊有27宗。
?房企拿地——品牌房企積極布局,“前一手”拿地顯決心
2019年上半年蘇州市區出讓了46宗地塊,均順利成交。共吸引了旭輝、新力、榮盛、大華、路勁、碧桂園等數十家拿地參與。
另外,從成交結果來看,越來越多的地塊被房企聯合競得,不少房企熱衷“聯合開發”。例如,位于吳中區太湖新城龍翔路西側、天鵝蕩路南側的蘇地2019-WG-2號地塊出現了聯合競價,最終由蘇州新城創佳置業有限公司和招商局地產(蘇州)有限公司以32.58億元聯合競得。無獨有偶,位于高新區獅山街道濱河路東、橫山路北的蘇地2019-WG-7號地塊由蘇州高新地產集團有限公司和招商局地產(蘇州)有限公司以50.17億元聯合競得。
隨著拿地門檻的提高,地塊對于房企的資金實力要求大為提升。如上述兩宗地塊,32.58億元和50.17億元的總價對于不少房企來說都是一個較大的數字金額。各大房企競爭激烈,一家房企的單打獨斗,很難在市場上取得絕對優勢,因此,房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。
此外,為了成功拿地,房企對參拍地塊的報價方式都“簡單直接”了許多,在自由競價階段提前多天報價至“前一手”,成為了不少房企拿地的報價手段。尹山湖板塊碧桂園地塊提前9天進入現房前一手的價格。木瀆路勁地塊、甪直榮盛地塊提前13天報價至現房前一手。工業園區中海地塊提前10天進入現房前一手的價格。多宗地塊的提前報價,為蘇州土地市場呈現出了一種新的地塊報價“玩法”。這一方面,可以看出房企對市場的預判比2018年下半年高出了不少。市場回暖的情況下,房企對于蘇州房地產市場的預期有所提升。另一方面,相對于去年下半年房企資金的“緊張”,今年融資環境有所改善,房企資金明顯充裕了很多。
 
?2019年上半年蘇州市土地市場綜述
5.11蘇州調控新政涉及土地市場方面的內容為:超過市場指導價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。將土地競價超過市場指導價10-25%后轉為一次報價出讓方式。將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置,現房銷售的閾值被降低,房企的競價空間被進一步壓縮。這一新政的出臺,從源頭上收緊了土地政策,為求達到控制地價的目的,為促進蘇州樓市的健康發展提供了政策支持。
另外,從上半年的土地市場成交情況可以看出,蘇州仍然是房企積極進駐和布局的城市。蘇州,作為長三角一體化戰略的熱門城市之一,有著獨特的區位優勢條件、雄厚的經濟實力及對各類資源強大的吸附能力,成為了許多品牌房企深耕及進駐的戰略重地。
 
 
樓市篇
2019過半,蘇州樓市成績單出爐。據統計,2019年上半年蘇州市(含吳江區)商品住宅成交40746套,成交面積500.19萬㎡。
 
?4月新房市場達到成交峰值 新政后有所回落
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從上半年的成交數據上看,2019年第一季度,蘇州樓市整體表現較為穩健,二月份受春節假期影響,成交量出現明顯下跌。進入二季度,整體表現有所提高。整個上半年的成交峰值出現在4月份,銷售套數達到了10004套,銷售面積達到119.83萬㎡。
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5.11新政后,蘇州樓市整體有所降溫,各區域商品住宅市場成交表現分化加劇。其中,工業園區、姑蘇區下滑較為明顯,高新區、吳中區平穩發展,吳江區、相城區市場熱度依然較高,尤其是相城區,較新政前,成交量有明顯上升。探究其原因,新政之下,工業園區購房者轉移購買戰場,周邊區域板塊承接了其一定的外溢購買力。
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從2017年-2019年上半年商品住宅成交柱狀圖可以看出,2017年一季度商品住宅成交量最高,為72570套。2019年上半年商品住宅成交量位居第三,為40746套,同比2018年上半年減少了34053套,跌幅45.53%。
 
?吳江、吳中為成交主力
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從各區域商品住宅成交套數來看,吳江區銷售量穩居上半年第一,共計成交15782套,占市區總成交套數的39%;成交面積為190.56萬㎡,占市區總成交面積的38%,遙遙領先其他各區。吳江區作為新房成交“大戶”,房價稍低于其他區域,區域內新房供應充足,加上近年來在交通、商業等配套方面的逐步完善,如太湖新城、運東、汾湖等板塊利好不斷,使其成為了很多剛需和改善人群的首選。
位居第二的是吳中區,上半年商品住宅成交8186套,占市區總成交套數的20%;成交面積為100.9萬㎡,占市區總成交面積的20%。雙吳總成交量繼續占領著新房住宅市場半壁江山。
其他區域的商品住宅成交量排名依次為高新區6611套,相城區5679套,姑蘇區3007套,工業園區1481套。
 
?土拍研究院觀察
蘇州作為長三角一體化戰略的熱門城市之一,地理位置優越,經濟發展持續向好,吸引青年人才持續流入,商品住宅市場需求相對旺盛,內生動力足,市場持續處于供不應求局面。
從5.11新政到“5年變9年學位”再到“人才優先購房”,蘇州在“房住不炒”的基調下,相繼出臺了一系列政策。從新房市場的表現來看,調控之下,投機需求退場,樓市發展趨于健康穩定。
土地市場方面,“面包”需求旺盛,導致源頭上的“面粉”吃香。上半年蘇州土地市場上多個板塊出現新的樓面價紀錄,房企出價積極,頻現“前一手”拿地。越來越多的土地價值得以認可和深度挖掘。熱門板塊的優質地塊競價激烈,對于房企的吸引力持續增強,新進房企強勢駐扎,深耕房企決心依舊,積極全面布局。
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