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2019年上半年無錫市區房地產分析報告

作者:

土拍網 2019-08-01

6月14日,伴隨著新吳區金科中心西地塊的落槌定音,2019上半年無錫土拍市場也到此按下了暫停鍵。在全國“房住不炒”和無錫加快“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標之下,這半年土地市場表現如何?

 

土地篇

 

據土拍網大數據統計,2019年上半年(1--6月)無錫市(不含江陰、宜興)經營性建設用地共成交21宗,總成交面積122.97萬㎡,總成交金額216.38億元;其中涉宅地塊14宗,總出讓面積107.42萬㎡,總出讓金額209.84億元。

 

2019年上半年無錫市經營性建設用地成交數據分析

 

1. 成交分析——量價齊升 雙雙創下歷史新高

 

2019年上半年經營性用地共成交122.97萬㎡,同比增長19%;成交金額216.38億元,同比增長16.45%,且為近5年以來最高值。

 

縱觀近5年上半年成交數據,2016年可以說是無錫土地市場的分水嶺,自2017年起土地出讓金額大幅上漲,土地價格成本上升,近三年出讓面積和成交總價波動不大,也說明經過嚴厲調控之后,土地市場水分蒸發較為合理,開發商拿地趨于冷靜理性,對未來無錫房地產市場的長遠發展具有推進作用。

 

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2.涉宅地塊同比分析——樓面均價首次破萬,同比上漲13.7%

 

2019年1--6月共成交涉宅用地107.42萬㎡,同比增長24.2%;成交金額209.85億元,同比增長18.5%;樓面均價達10906元/㎡,同比上漲13.7%,住宅類土地需求旺盛,說明土地供給仍緊張,開發商頻頻搶拍,最高溢價率達79%。

 

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3. 區域宅地分析—— 濱湖領跑各區 惠山、新吳成供地主力軍

 

從五大區域的表現來看,濱湖區成交面積和成交金額獨占鰲頭,仍是五區第一,樓面均價遠高于其它四區,達到了15462元/㎡。新吳區土地市場表現可圈可點,涉宅地塊成交數量與惠山區并列第一,多宗土地樓面價格均創區域歷史記錄,成交均價也已破萬,梁溪區受土地供應影響,上半年無土地成交。

 

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2019年上半年無錫市土地市場綜述

 

樓面價創新高 五區地價均破萬

 

2019上半年無錫萬元地高產,半年時間誕生了8宗萬元地塊,其中樓面價最高的為融創新四院北側地塊,價格為18022元/㎡,截止6月14日,無錫共產生了29幅萬元地。

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去年下半年開始,土地市場降溫明顯,土地成交溢價率走低,2019年開局,無錫土拍便一改之前的冷態勢,9家房企競價百輪,華潤斬獲羊腰灣地塊,開啟了新吳區的“萬”字時代。四月初4宗宅地共計60次報名、經開區限價封頂搖號,其中新吳區利源汽車城西側地塊吸引了31家房企參拍,69輪報價,地價高達13637元/平,溢價率達79.39%,刷新新吳區地價記錄,同時,惠山區張村2號地塊,也使惠山區邁入了“萬”元時代。五月綠城13082元/㎡入駐錫山東亭,刷新錫山區地價新高,碧桂園連落2子,南山、德信首入無錫,邊緣板塊如碩放與羊尖再創新高,同樣吸引了諸多房企的激烈爭奪。

 

深耕房企表現激進 新南山、德信首入無錫

 

2019年年初以來,融資環境寬松,市區優質地塊對房企的吸引力較大,十幾家甚至三十多家房企爭奪,的場面屢次出現,房企拿地積極,高溢價地塊頻現。最高一次溢價出現在4月3日新吳區利源汽車城地塊,融創以10.64億元競得,成交樓面價13637元/㎡,溢價率79%。 

 

據土拍大數據統計,2019年1-6月,共有融創、華潤、碧桂園、新力、朗詩、紅星、華廣、棲霞、華僑城、綠城等10家房企拿地補倉,其中新南山、德信首次進駐。拿地金額方面,融創、華僑城、華潤位列榜單前三,融創是上半年土拍中的最大贏家,共競得3宗地塊,拿地總面積19.23萬方,總額達48.68億元,分別位于濱湖區、惠山區、新吳區,并且也都是各區域板塊的高價地代表,深耕無錫決心強烈。與前幾年同期相比,2019新進房企的數量有所減少,可見深耕房企已經成為無錫土地市場的中堅力量。 

 

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另外房企“抱團”合作開發模式逐步成為常態,房企之間實現資源共享和優勢互補,同時攤風險和控制成本。例如濱湖區許舍地塊,許舍地塊新力出手,頗有“深耕無錫”的意味,而朗詩作為無錫的深耕房企,住宅產品的品質有口皆碑,兩方聯手,品質值得期許。未來,相信在新常態之下,房企間的合作還將更多,并且越來越多樣化。

 

市場供地加速  “限地價、競自持”競拍方式多樣化

 

根據《無錫市區2019年度國有建設用地供應計劃》,無錫市區2019年計劃供應商品住宅用地180公頃。截至到6月30日,無錫土地市場供應住宅用地為159公頃,已成交107公頃,從目前的市場行情來看,全部成交基本沒有懸念。到6月底,2019年度無錫市區供地計劃已完成88%,預計下半年土地市場放量節奏將放緩。 

 

從3月份以后,土地市場就頻繁出臺新的出讓規則,3月1日四院北地塊要求競價達18000元/㎡后搖號產生競得者,5月6日綠城西地塊不僅限價且要求網上競價達到最高限價時繼續競自持住宅建筑面積,綠城西地塊房企報名雖沒有那么積極,但實際樓面價達到無錫最高值, 一系列新規則的亮相,其目的即防止出現土地市場過熱的現象發生。值得一提的是,備受關注的“6.30無錫一城一策”未如約出臺,但業內透漏:未來無錫市場仍將堅持調控目標不動搖、力度不松勁,保持政策的連續性和穩定性。

 

2019年下半年展望

 

2019年上半年政策相對穩定,融資環境較為寬松,土地市場熱度在優質地塊集中出讓的帶動下回升,土地出讓規模同比增幅超5成;就拿地房企而言,或首進無錫或伺機補倉,上半年因為資金相對寬裕,拿地意愿強,促成了2019年上半年無錫土地市場繁榮景象。

 

 據了解,2019年下半年無錫尤其是市區整體出讓節奏將適當放緩,在供應區域及供地節奏上都會做相應調整。對土地市場而言,部分房企經過上半年補倉,土儲相對充裕,結合市場預期考慮,下半年拿地也將趨于理性;對部分已參拍但未進駐房企而言,不排除還會有個別激烈行情誕生,但綜合判斷,下半年整體市場將會趨于平和。

 

樓市篇

 

據統計,2019年1-6月無錫商品住宅供應面積為300.83萬㎡;成交面積為317.40萬㎡,同比增長38.06%;成交套數26053套,同比增長38.48%;成交均價16892元/㎡,同比增長21.86%;成交金額為536.13億元,同比增長68.24%。

 

1、 各區商品住宅成交情況——濱湖區成交面積以及成交套數均居榜首

 

從區域上看,2019年1-6月濱湖區仍然是購房者比較心儀的地段,無論是成交套數、成交面積還是成交均價,位列五區排行第一,新吳區、錫山區基本處于同一梯隊,成交面積、成交套數相差無幾。反倒是梁溪區因為樓盤項目數量較少,成交面積僅34.64萬㎡,成交套數僅3127套,位居全市最末。

 

 

從成交均價來看,各區成交均價均在萬元以上,其中濱湖區以22211元/㎡的價格領跑全市,一方面得益于區域規劃利好、城建配套等,另一方面也是品牌房企持續建造品質人居的助力推動,惠山區成交均價13501元/㎡,為五區最低,對剛需型購房者來說,仍是值得購買的“價格洼地”。

 

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2、月度成交分析——3月—6月都是成交高峰 成交面積及成交均價為最高

 

從單月數據上來看,2019無錫樓市上半場各月成交數據總體呈現上升趨勢,2月受到春節的影響,樓市成交表現低迷,3月—6月樓市表現活躍,成交面積都在50萬㎡以上,成交套數均在4000套以上。

 

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其中6月份無錫樓市成交面積81.42萬㎡,同比去年同期增長80.17%,成交套數達6669套,同比去年增長83.71%,在上半年樓市表現甚至壓過了傳統旺季的“金三銀四”與“紅五月”,為樓市上半場劃上了完美的句號。

 

3、成交面積段分析——改善型項目市場認可度越來越高

 

從2019上半年商品住宅成交的面積段來看,100-120㎡的首改戶型占比最大,成交套數達8205套,80㎡以下的戶型成交只有95套,成交均價也是最低。去2018年同期比較可以發現,高低配越來越多,戶型面積也從以前的80-100為主力提升到100㎡以上,無錫高端改善的格局已定。

 

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從今年上半年樓市來看,一方面,高端改善客群對于居住需求也在一步步升級,另一方面,土地的高成本促使開發商傾向于打造溢價率較高的大戶型產品或者洋房產品為主,例如萬科觀湖禮著、蠡湖金茂府、龍湖蠡湖天著、雅居樂旭輝藏瓏府等熱銷樓盤都主打改善型大面積住宅。 

 

4、商品住宅成交面積TOP10——濱湖領跑,惠山占據絕對優勢

 

2019年上半年無錫商品住宅成交面積TOP10樓盤中,濱湖區的融創文化旅游城以30億元的成交金額位居首位,占據絕對優勢,作為無錫市的文旅“新名片”,不少購房者看好項目未來的發展,新吳區的萬科觀湖禮著和中海寰宇天下以16.8億元和16.24億元的成交額分別位居第二和第三位。

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從榜單來看,惠山區同樣占據優勢,作為錫城僅存的“房價洼地”,也受到了不少購房者的青睞,共有四盤上榜分別是無錫時代城、萬科天一新著、惠山國際社區和弘陽昕悅棠,五區之中唯有梁溪區并無項目上榜。

 

總結與展望

 

 2019年上半年無錫樓市成交狀況可圈可點,從整體數據上來看,供需基本平衡,市場成交同比大幅增長,也體現了樓市的回暖趨勢,房價方面有所升溫但總體平穩。

 

政策未松動,無錫調控依舊嚴厲

 

自2017年925新政后,無錫的限購、限價、限貸等政策陸續出臺,雖然房地產遭受多種限制因素的影響,但并沒有降低房地產的熱度。進入2019年,菏澤、廣州、衡陽、青島等多個城市進入“樓市調控松綁”模式,無錫樓市上半年雖然先后出臺人才新政、首付比例下調、房貸利率下調等利好政策,但在“限購限售”上不僅沒有放松反而持續加碼,無錫整體市場表現平穩,回歸房價理性階段,“房住不炒“、“穩定發展“等口號還是主基調。

 

商品住宅去化周期已不足8個月

 

隨著供需兩端的變化與發力,無錫庫存量表現相對平穩的狀態,雖然上半年商品住宅一直在新增供應量,但始終小于成交總量。數據顯示,截止至5月底,無錫全市住宅市場庫存面積為535.2萬㎡,出清周期為7.8個月。業內人士表示,土地供應量維穩,庫存下降,但在市場的催熱下,面對供不應求的情況,下半年房價或會小幅上漲。

 

高價盤漸入市,下半年房價或迎新一輪調整

 

今年上半年,無錫土地市場誕生了8宗萬元地塊,至此五區地價皆邁入入萬元時代,從地價及項目定位來看,這些后期將上市地塊,大多要走高端改善路線,隨著這些高價盤入市,低價盤漸漸退場,下半年無錫房價或將迎來一次新的格局調整。

 

從今年上半年的走勢看,目前無錫未有政策加嚴的趨勢,土地和房產市場也均在政府的合理操控范圍內。市房地產協會副會長沈洵表示,下一步無錫市場還是要以穩為主,還是要貫徹“房住不炒”的定位。他表示,無錫是被列入調控“一城一策”試點城市,目前正處于積極的準備方案階段,在此基礎上可以預見,2019年下半年無錫樓市將繼續處于政策寬松階段,加大去庫存力度,改善市場結構。 

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