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2019年上半年常州市區房地產分析報告

作者:

土拍網 2019-08-01

隨著時間軸進入7月份,2019正式邁入下半年。站在常州的主城區,回望上半年的土地市場,可謂“風生水起”、“如火如荼”!
根據土拍大數據顯示,2019年上半年常州主城區共計掛牌推出34宗涉宅經營性建設用地(不含安置用地),出讓總面積247.96萬m2,折合3719畝。其中,已成交28宗宅地,占地面積200.63萬㎡,折合3009畝,成交金額357億元,平均樓面價8135元/㎡,較去年同期上漲5%。
 
一、土地市場分析
 
“空窗期”后迎來大爆發,4、5月供地成交攀新高

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相比較2018年下半年的流拍連連,2019年上半年的供地節奏可謂“緊鑼密鼓”而又“有條不紊”。農歷春節之后,全國各地出現了“小陽春”景象,常州土地市場行情也是從3月份正式開啟。4、5月份掛牌和成交面積各1863畝,是去年同期的6倍有余。值得一提的是,常州主城區5月份的土地出讓金額碾軋上海、蘇州、無錫等城市周邊城市,僅次于杭州、重慶、寧波,位居全國第四。
另外,對比常州市區2019年度經營性國有建設用地供應計劃,常州市區今年的供地計劃幾近完成,下半年的供應僅夠維持土地市場的活力。自2017年恢復土拍之后,今年上半年常州的土地市場行情幾乎達到“巔峰狀態”,這一方面是由于此前較長時間的土地“空窗”期,常州主城區的土地儲備已幾乎消耗殆盡;另一方面也是由于常州城建的利好、人口基數的擴大、項目去化的良好,多數房企對常州已恢復了信心。
 
11宗宅地溢價率50%以上,房企“搶奪戰”成常態


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縱觀上半年的土拍行情, 28宗涉宅地塊中有11宗溢價率在50%以上,有2宗地塊溢價率甚至達到80%以上,多場土拍呈現火熱的“拉鋸戰”場面,“高溢價率”拿地成常態。
尤其是4月18日的土拍,共4宗地塊,吸引了30余家房企報名,最終,歷經300多分鐘,在265輪競價后,新城、中海、大發瓜分4宗地,總成交金額56.1億元,平均溢價率64%。其中,新城8.42億競得懷德路時代超市地塊,樓面單價15665元/㎡創常州主城區樓面單價新高,溢價率86%;中海23.3億競得東風二三地塊,樓面單價10571元/㎡刷新天寧區樓面單價紀錄,溢價率54%。
另外,還有一宗不得不提的新北區奔牛鎮興奔路以東、南觀路以南地塊,該地塊總占地面積不到69畝,總建面11.5萬方,成交總價3億元,溢價率達到108%。

武進區成供地大戶,成交總價“水漲船高”

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根據土拍大數據顯示,武進區(含經開區)2019年上半年共成交10宗涉宅地塊,占地面積85萬㎡,占常州主城區成交土地面積的42%,總攬金139億元,樓面單價7677元/㎡,同比上漲63%。
值得一提的是6月19日成交的武進區淹城南2號地塊,在6月整體土拍行情趨于穩定的大前提下,該地塊依然在兩個多小時的“拉鋸戰”后拍出12922元/㎡的樓面單價,創下了武進區樓面單價新高。至此,武進區土地市場成交總價、單價“水漲船高”。
 
新紀錄頻出,各區域最高樓面價均“破萬”


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2019年以來,常州市鐘樓、天寧、新北、武進四大主城區樓面單價均已過萬,都刷新了區域的最高樓面單價紀錄,意義非常。截至目前,常州主城區共誕生了11宗“萬元地”,其中鐘樓區1宗,天寧區4宗,新北區4宗,武進區2宗。整體上,天寧、新北二分天下。
2018年5月23日,旭輝以10229元/㎡的樓面單價打響了天寧區土拍史上“萬元地”的第一槍。目前,旭輝鉑悅天寧已入市,項目在售帶裝修小高層,均價約25000元/㎡;2019年4月18日,新城以15665元/㎡的樓面單價競得懷德路原時代超市地塊,一鳴驚人,刷新了此前常州的最高樓面單價紀錄,而且項目規劃不到兩個月便已出爐,現案名已公布為懷德譽雋,實力“王者”。
 
二、房地產市場分析

庫存量、去化周期曲線走低,常州房地產市場整體健康活躍


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2018年,常州市持續開展市場調控,穩定房價與市場預期,房地產市場總體保持了平穩健康的良好發展態勢,主城區整體去化周期保持在6—12個月。數據顯示,今年以來,常州主城區房地產市場去化周期整體在7—9個月非常健康的范圍。圖表顯示,除了2月份的庫存原因,整體去化周期基本處于一直下降的趨勢,到6月份,常州主城區整體去化周期為7個月。

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從區縣的庫存與去化來看,2019年上半年天寧、新北、鐘樓三個區的庫存相當,去化周期卻差異明顯,天寧、新北的去化周期在4個月左右,鐘樓區在9個月左右。值得一提的是,武進區庫存占比達常州主城區庫存量的41%,但是去化周期僅約5個月,房地產市場發展勢頭良好。

供需缺口33萬方,武進成剛需“香餑餑”


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根據數據顯示,2019年上半年常州主城區商品住宅整體呈現供不應求的局面,供需求口為66萬方,尤其是武進區,供求缺口達33萬方,其次為天寧區和新北區。從成交均價來看,武進區僅13668元/㎡,尚處于常州主城區的價值“洼地”之中,供求的不平衡、區域價值的日趨提升、價格的優勢,都給武進區帶來了前所未有的機遇,這也恰好給剛需購房族創造了合適的“香餑餑”。

成交量持續走高,常州房價再上新臺階


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土地市場的活躍往往伴隨著房地產市場的緊俏。數據顯示,2019年以來,常州主城區商品房住宅供求量在4月份達至“巔峰”后下降明顯,與此同時,成交量依然保持高位。截至2019年6月,常州主城區商品住宅成交均價為14721元/㎡,同比去年6月上漲18.3%,且依舊保持穩步增長的態勢。

成交面積新北武進二分天下,100-140㎡占主力市場

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從上半年商品住宅成交面積排行榜來看,新北、武進二分天下。武進區星河國際成交804套,成交面積11萬㎡獨占鰲頭,成交均價15445元/㎡較高于常州主城區的平均水平;新北區碧桂園·壹號天禧成交8.6萬㎡緊隨其后,共700套,成交均價約16070元/㎡。從榜單看,TOP5均為品牌開發商,品質人居越來越成為大眾的追求。

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2019年上半年,常州主城區房地產市場整體呈現供不應求的局面。數據顯示,80-160㎡供求缺口最大,達67.3萬㎡,平均供求比都在0.7左右。此外,除了240-260㎡的面積段供求比為1.38,其他面積段均小于1,供求關系較為緊張。隨著上半年大量新鮮地塊的入市,常州房地產市場新鮮“血液”或將更濃厚,供求關系或將得到一定的緩和。
 
三、土拍研究院點評

土地升溫明顯 ,開發商重塑信心,加預期拿地顯著
地價決定房價,從今年上半年全國的土地市場來看,多個城市高樓面單價、高溢價率已成常態,常州也不例外。進入2019年以來,常州市房地產市場運行平穩,相比較2018年先后出現10次流拍,今年上半年的土拍都可用“火熱”來形容。
根據土拍大數據顯示,今年上半年成交的棕櫚路南側、玉龍南路西側地塊;龍湖原山南側地塊;禮嘉鎮百興路地塊;創智灣南地塊;青洋路東側、曙明路北側地塊;龍城大道南側、曙興路西側地塊均曾于去年遭遇流拍,而今年再次掛牌卻幾經“爭搶”,最終都以高溢價率,甚至刷新板塊樓面單價紀錄成交。從頻頻流拍到圍剿爭搶、從底價成交到最高108%的溢價率,一方面說明房企強化了常州主城區拿地的預期,另一方面也恰恰能看出優質地塊的價值在恰當的市場行情下更能被深度挖掘!

融信、藍光、大發首進常州,外來房企陣容再擴
縱觀常州主城區的房地產市場,基本可以分為以新城、嘉宏、黑牡丹等為代表的常州本土開發商以及以中海、龍湖、碧桂園、美的等為代表的品牌開發商。
今年上半年,藍光3.47億元競得武進區華通路南側、常和路西側地塊;融信13.9億元競得鐘樓區茶花路東側、玉蘭路南側地塊;大發8.74億元競得天寧區季子路北側、迎賓路西側地塊以及武進區禮嘉鎮禮百路東側、百興路南側、禮毛路以西地塊。至此,藍光、融信、大發成功進駐常州土地市場,常州主城區外來房企陣容再擴。
除了新房企的入駐,老房企對于常州也是“虎視眈眈”??v觀上半年的土拍市場,龍湖、寶龍、保利、金地順利結束了在主城區“空倉”的局面,強勢回歸;新城、旭輝、嘉宏、碧桂園、美的、金科等也在大力儲備,以圖深耕。

鄉鎮板塊崛起,成市場“新寵” 
近年來,隨著鄉鎮基礎設施的大力推進以及交通路網的不斷完善,再加上城區“拿地難”、“拿地貴”的現狀,尚處于藍海市場的鄉鎮地塊對房企而言反而是更好的機會。
例如,創造了108%溢價率的奔牛鎮興奔路以東、南觀路以南地塊,總出讓面積4.58萬㎡;武進區禮嘉鎮禮百路東側、百興路南側、禮毛路以西地塊最終56.6%的溢價率成交,總出讓面積2.76萬方。鄉鎮地塊無競品、去化快,這樣的較小體量的地塊能為房企更好地實現“快開發、快開盤、快去化、快回款”的快速周轉的發展模式,鄉鎮地塊逐漸成為市場“新寵”。

高地價催生高房價,品質改善住宅依然是出路。
如今在長三角,常州異軍突起,漸進準二線城市,土地溢價也不斷抬升,高價地涌現,眾多開發商不得不拿出真功夫,用品牌與產品做出新的競爭力。
從市場的反應來看,隨著商品住宅向改善性發展,品質房源依然是2019年的“珍品”。目前常州主城區已上市和有規劃出爐的高價地中,大部分都規劃為高端產品,第一宗“萬元地”旭輝·鉑悅天寧更是以匠心之作成為品質人居的標桿;此外,今年上半年拍出的“萬元地”中建東學院地塊、龍湖原山南側地塊、淹城南2號地塊等都極大概率定位為高端改善住宅。

 “穩“字當頭,下半年常州土地市場平穩運行
2019年,在“房住不炒”以及“穩地價,穩房價,穩預期”的調控主基調下,隨著上半年出讓土地的接連入市,2019年下半年常州房地產市場將維持在穩定健康的狀態。進入6月以后,常州的土地市場量跌價升漲幅趨緩,土地市場升溫趨勢暫緩。一方面,6月主城區僅成交3宗地塊,結束了此前連續三個月“爆發式”的土地供應,成交規模隨之回落;同時,6月成交的3宗地塊最高的溢價率均僅有31.8%,市場熱度趨緩固然有周邊城市樓市調控的影響以及整體金融市場環境的因素,但整體溢價率回落也能看出前3個月的土地市場“高熱”得到了一定的抑制。
另一方面,今年以來,新城、碧桂園、嘉宏、龍湖、藍光、旭輝、美的、路勁等多家品牌房企在常州主城區均有落子,對于大部分房企而言,上半年的補倉和儲備得到了滿足,下半年將調整投資節奏,房地產市場將進入平穩發展階段。

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