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36.9億元!萬科首進中心區,成功競得兩宗涉宅用地

來源:

土拍網

作者:

- 2019-07-30

摘要 7月29日上午,萬科36.9億元成功競得中心區的教育小鎮地塊和皇糧浜1#地塊。

7月29日上午,萬科36.9億元成功競得中心區的教育小鎮地塊和皇糧浜1#地塊。其中,教育小鎮地塊總價23.9億元,樓面單價8723元/㎡,溢價率17.7%;皇糧浜1#地塊總價13億元,樓面單價7712元/㎡,溢價率2.4%。

 

本場土拍看點

 

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90分鐘,萬科連下2子

 

9:30,教育小鎮地塊率先開拍,據悉,該宗地塊有萬科、中糧等2家房企確認報名。值得關注的是,該地塊在限時競拍開始之前已有3輪報價,總價已達20.6億元。正式競拍前十分鐘,2家房企跟價明顯,局勢甚是焦灼。8輪加價之后總價達21.1億元,此時的競拍正式進入白熱化,平均3分鐘1輪加價,34輪、將近一個半小時的拉鋸戰后,萬科成功奪地,溢價率17.7%。

 

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與教育小鎮的激烈戰況成明顯對比,皇糧浜1#地塊限時競拍開始之時便一錘定音。據了解,皇糧浜1#地塊有中駿、萬科等2家房企確認報名,在限時競拍之前有2輪報價。10:30分,萬科加價1000萬元,4分鐘后無加價直接落錘,最高總價定格在13億元,地塊“花落”萬科。

 

地塊詳細信息

 

新堂北路南側、華陽路西側地塊(教育小鎮地塊)

 

該地塊位于天寧區青龍街道,東至華陽路、南至竹林北路、西至柳墅路、北至新堂北

路,占地面積122861㎡,1.5<QL020403-01、QL020403-03容積率≤2.5,:1.5<QL020403-04容積率≤2.2,起拍總價20.3億元,起拍樓面價7409元/㎡。

 

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新堂北路南側、華陽路西側地塊紅線圖

 

規劃要求:

1.QL020403-04為二類居住用地,兼容商業服務業設施用地,商業服務業設施用地總建筑面積不得大于地面總建筑面積的10%;

2.地塊內不得設置底商住宅;

3.居住建筑高度控制在30米以上,80米以內,建筑面寬原則上不得大于50米;

4.物業服務用房分別按各地塊規劃總建筑面積(總建筑面積包括地面、地下建筑面積)的7‰計算,低于100㎡的按照100㎡配置;

5.地塊內須配套基層社區中心一處,集中綜合設置社區居委會、社區服務站(含計劃生育服務室、警務室、慈善超市)、文體活動室、居家養老服務站和殘疾人康復室,總建筑面積不小于2000平方米;

6.室外體育活動場地面積不小于3000平方米。

 

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新堂北路南側、華陽路西側地塊航拍圖

 

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新堂北路南側、華陽路西側地塊衛星圖

 

交通配套:地塊通過青龍路、新堂路兩條區域主干道直達市區和重點商圈,西側距離青洋高架青龍路上口也僅僅數百米,出行便利。

教育配套:地塊北側規劃有“華師大·新城”教育小鎮項目,已于2018年正式簽約。未來一期將聯合華東師范大學打造華師大新城實驗學校,擬申請幼兒園、小學、初中辦學資質;附近另有青龍中心幼兒園、青龍實驗小學等教育資源。

休閑配套:地塊西靠橫塘河濕地公園,距離紫荊公園僅3公里左右,生態環境優越。

 

 

中吳大道南側、龍江中路東側地塊(皇糧浜1#地塊)

 

地塊位于紅星分區西林街道 ,東至船舫南路 、南至南童子河 、西至龍江中路 、北至中吳大道,占地面積84285㎡,1<R≤2,起拍總價12.7億元,起拍樓面價7534元/㎡。

 

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中吳大道南側、龍江中路東側地塊紅線圖

 

規劃要求:

 

1.該地塊主要為居住用地,兼容商業服務業設施用地,商業服務用房總建筑面積不得大于地面總建筑面積的5%;

2.地塊內不得設置底商住宅與沿街帶狀商業;

3.沿高架路主線段第一界面住宅建筑高度原則上控制在18-54米之間,其余區域住宅建筑高度原則上控制在27-80米之間;建筑寬度原則上控制在50米之內。

4.住宅物業管理服務用房的總面積按規劃總建筑面積的7‰計算(總建筑面積包括地面、地下建筑面積),低于100平方米的按照100平方米配置,并且應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近。

 

 

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中吳大道南側、龍江中路東側地塊航拍圖

 

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中吳大道南側、龍江中路東側地塊衛星圖

 

交通配套:地塊毗鄰龍江中路與中吳大道等城市主干道,驅車十分鐘左右可直達市中心南大街,周邊另有552、96、51等公交線路經過。

商業配套:地塊臨近花園、清潭、西林、青楓等成熟居住板塊,生活配套設施齊全。

教育配套:地塊北側為規劃中的市一中高中分校以及教科院附中,南側也規劃了2所高質量初中和一所小學,未來該區域將名校集結。

休閑配套:地塊毗鄰皇糧浜濕地公園,生態環境優越。

 

土拍研究院點評

 

板塊規劃利好,優質地塊從不缺“伯樂”

 

從區位來看,教育小鎮地塊位于天寧區青龍街道,距離橫塘河濕地公園和紫荊公園僅2公里左右,周邊配套齊全完善。值得關注的是,2018年,“華師大-新城”教育小鎮項目正式簽約,由天寧區政府聯合華東師范大學、新城控股集團合力打造,項目一期即華師大新城實驗學校,該校為民辦全日制學歷教育機構,擬申請幼兒園、小學、初中辦學資質。

另外,小鎮內還將建設青少年成長中心、華東師范大學教師常州培訓基地,打造智慧教育特色住區,并開展教育科研成果推廣轉化、人才資源建設支持、教育信息化領域合作等項目。優質的教育資源、重點規劃中的發展板塊,教育小鎮地塊的價值經得起萬科90分鐘的“不離不棄”。

 

皇糧浜1#地塊位于鐘樓紅星分區西林街道,是常州重點規劃發展區,地塊地塊周邊規劃了一所與蘇州外國語學校合作的優質教育資源——皇糧浜實驗學校。學??偼顿Y約5億元,由鐘樓區政府投資建設,鐘樓區教文局和江蘇滬華教育投資有限公司合作舉辦,是集小學、初中的九年一貫制學校。此外,地塊北側為規劃中的市一中高中分校以及教科院附中。

縱觀地塊周邊的新房項目,目前泰盈八千里在售高層均價約12800元/㎡、路勁·雅居樂城市萬象在售高層均價約16000元/㎡、路勁雅居樂國仕九禮在售洋房均價約22000元/㎡。整體來看,在售新房項目較多,如此巨大的機遇、強勁的挑戰,緊張的市場環境,萬科壕擲13億元競得該地塊足見其對地塊前景的看好。

 

地塊周邊新房市場健康,萬科將進一步深耕龍城

 

本場土拍中教育小鎮地塊可謂是一大亮點,一個半小時的拉鋸戰背后宣示了地塊的巨大價值和潛力。除了以上分析的周邊配套及教育資源,地塊周邊幾近空白的新房市場足以讓許多房企“虎視眈眈”。2018年10月,大和房屋9.9億元競得城投1-7地塊,樓面單價8821元/㎡,地塊目前已投入建設,案名瑯越龍洲,規劃建造9棟高層、小高層住宅,精裝交付,還有2棟商業和2棟商住樓,預計下半年有新動態。此外,地塊周邊再無其他在售或待入市新房項目,整體市場環境十分看好。

萬科自2013年成功進駐常州后,在常州市場一直不溫不火,目前僅有新北區萬科·弘陽|君望甲第項目在售,清盤在即。此次成功竟得中心區2宗地塊,不僅是今年在常州的首次拿地,也是其布局整個常州主城區的關鍵一步,更是項目儲備的“及時雨”,萬科將進一步深耕龍城。

 

房企理性拿地,房地產市場進入新一輪結構化調整期

 

另一方面,皇糧浜1#地塊發展前景與價值俱皆不菲卻僅有2.4%的溢價再次說明了當前房地產市場的冷熱不均。進入下半年以來,常州土拍市場直線下降,6月成重要分水嶺,7月西林公園東側地塊遭遇流拍令人咂舌,很多人便由此唱衰常州房地產市場。其實不然,2019上半年,大部分房企土地儲備得到滿足、城市布局得到落地,同時,下半年以來,房地產信托融資收緊、上半年拿地進入規劃建設、城市庫存去化、資金回籠。整體而言,房企重心轉移,房地產市場回歸理性,將進入新一輪結構化調整期。

 

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