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樊綱: 樓市調控一松就有泡沫 房企要適應變化

來源:

21世紀經濟報道

作者:

- 2019-08-06

摘要 樊綱認為,近幾年,房地產調控頻頻,購房需求被大大約束。嚴控之下,當前房地產并沒有大泡沫,為長遠發展留下了空間。

“中國政策最大的變化是城市化戰略調整。”7月28日,在2019博鰲·21世紀房地產論壇上,中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱表示。  
樊綱認為,近幾年,房地產調控頻頻,購房需求被大大約束。嚴控之下,當前房地產并沒有大泡沫,為長遠發展留下了空間。  
未來,城市群和都市圈戰略的實施,將改變大中小城市住房市場供求關系。只有擁抱這輪城市群發展戰略,房企才能在新一輪浪潮中把握先機。  
 
當前沒有大泡沫  
樊綱指出,房地產行業現在的需求是在嚴限下的需求,主要被限制的需求有改善性需求、遷移性需求、投資需求。  
其中,前兩條限制,使住的需求大部分受限,如限制二、三套房,限制外地人買房。而投資需求則長期被抑制。中國在過去十五六年里,儲蓄率一直在40%以上,其中有幾年是高于50%。  
“中國目前是低收入,高儲蓄、高財富國家。這對房地產以及投資需求都產生了影響。”樊綱稱,老百姓(67.700,1.29,1.94%)手里有這么多的錢等著投資的機會。但現在股市不好,國外投資也有各種限制。如果資本賬戶放開限制的話,需求仍然很強烈。  
但需要警惕的是,如果炒房和投資的需求過大,又會形成一種泡沫。“現在不得不在長效機制沒有出臺的情況下,采取短期的限制措施,這是行政的手段。”樊綱說。  
樊綱近年來一直表達這個觀點,經濟過熱的時候,掙錢太容易、太舒服,如果繼續過熱而沒有限制,讓各種需求完全迸發出來,就會產生大泡沫,最后導致大危機,甚至崩盤。  
而在沒有建立長效機制的時候,采取抑制措施,就不會有大崩盤和大危機。他認為,做這些宏觀調控措施的好處是,中國不會有像日本1990年代初期,或像香港地區1998年前后樓市暴跌60%—70%的狀態,“不斷進行調整,軟著陸,這是好事。”因為,“一旦經濟危機出現,很多企業都要倒閉破產,房企的日子會很難過。某種意義講,走出舒適期,面對調整才是健康的狀態。”樊綱說。  
 
供求格局改變  
“近幾年,中國房地產市場最大的一件事,就是城市化戰略的調整。”樊綱說。  
過去多年,發展大城市,人口涌向大城市。結果是,2014、2015年市場兩極分化:一方面大城市房價高企,一方面小城市、小城鎮庫存積壓。  
“現在鼓勵發展大城市群。”樊綱指出,粵港澳大灣區等城市群的發展,對于房地產市場而言是最重大的變化,并將對下一站中國房地產市場的發展產生深遠影響。  
比如,土地供給的增加,會改變住房市場供給關系的格局;城市群的發展,則帶動需求進一步擴大。大中小城市的土地和住房的供給,通過基礎設施、軌道交通的連接互補打通,屆時,城市群的區域、整體住房供給格局將大大改善。  
樊綱說,供給的增加是市場穩定的重要因素,會帶動整個城市群地區的基礎建設,吸引更多的人口進入整個區域。在這輪調整下,房地產企業也應主動擁抱市場和變化。  
“無論是新的城市化戰略,還是房地產調整,房地產企業可以通過產權的交換、融資、盤活,調整整個產業。”樊綱稱,近期很多房地產企業進行收并購,這說明房地產市場化程度較高,改變單純靠貸款來獲得資金的方式,用產權置換得到相應資源整合,促進供給及需求平衡。  
“能夠被兼并重組說明企業和資本市場都成熟了,就像‘鳳凰涅槃’,從企業和市場來看都是在向好的方面發展。”樊綱表示,任何一個產業都是經過一輪一輪的調整,進而從供給和需求的各個方面,走向均衡和健康。
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